تراکم ساخت در تهران

اگر تعداد طبقات مجاز ساخت در تهران توسط شهرداری کنترل نشود، ساختمان‌های بلند در کنار افزودن بی‌رویه بر شلوغی هر منطقه، مضراتی همچون محروم کردن ضلع جنوبی ساختمان‌های دیگر از آفتاب زمستانی را در پی خواهند داشت. تراکم ساختمانی در واقع راهی برای کنترل تراکم جمعیتی و حفظ زیبایی شهری است. شهرداری‌ها با توجه یا یک‌سری پارامتر این تراکم را فرمولیزه کرده‌اند. این پارامتر‌ها «شاخص کنترل تراکم» نامیده می‌شوند. در ادامه این شاخص‌ها را (که پیش تر نیز به آن‌ها اشاره شد) با دقت بیشتری بررسی می‌کنیم:

ضریب سطح اشغال

ضریب سطح اشغال یا ضریب اشغال عبارت است از میزان مساحتی که ساختمان شما می‌تواند اشغال کند. همانطور که گفتیم با توجه به مقررات ملی ساخت و ساز، شما نمی‌توانید بیش از 60 درصد زمین خود را صرف ساختن یک ساختمان کنید. همچنین موظف هستید 40 درصد باقی‌مانده را به فضای سبز اختصاص دهید. محاسبه‌ی میزان فضای اشغالی توسط ساختمان شما قوانین خاصی دارد. داکت‌های اجرا شده و پیش آمدگی‌های درون‌گذر، اگر چه برای عوارض شهرداری محاسبه می‌شوند، جزو فضای اشغالی در نظر گرفته نخواند شد. این قضیه در مورد بالکن برقرار نیست و بالکن به عنوان سطح اشغالی محاسبه می‌شود. شهرداری برای هر طبقه سطح اشغالی مخصوص تعیین می‌کند. سطح اشغال در حالت کلی از روی مساحت زمین، عرض گذر (کوچه یا خیابان)، پهنه و درصد مجاز سطح اشغال به دست می‌آید.

ضریب سطح زیربنا

این ضریب که به صورت درصد توسط شهرداری اعلام می‌شود، میزان مجاز برای متراژ زیربنا را مشخص خواهد کرد. مثلا اگر این ضریب 120 باشد و زمینی به متراژ 500 متر مربع در اختیار داشته باشیم، زیربنای مجاز ما 600 متر خواهد بود. سپس با تقسیم این عدد بر ضریب سطح اشغال (300 متر برای مثال) به تعداد طبقات مجاز خواهیم رسید. در اینجا تعداد طبقات 2 خواهد بود.

تراکم واحد مسکونی

بیانگر تراکم واحدهای مسکونی در یک منطقه است. این شاخص برای کارشناسان و متخصصین امر، نسبت به تراکم جمعیت معیار معتبرتری به حساب می‌آید. کارشناسان شهرداری از این پارامتر در کنار پارامترهای دیگر جهت کنترل و مدیریت جمعیت ساکن در مناطق استفاده می‌کنند. تعداد طبقات مجاز ساخت در تهران از روی تراکم هر پهنه و شرایط خاص آن تعیین می‌شود.

عوامل موثر بر تعیین تراکم

جمعیت

هزینه‌های ساخت

عرض معابر

مساحت قطعات

استفاده از نور خورشید

وجود فضای باز کافی

قیمت زمین و مسکن

کاربری ساختمان

محاسبه‌ی تراکم

ابتدا لازم است مساحت دقیق زمین را طبق سند در دست داشته باشیم. سپس با مراجعه به گزارش تفصیلی منتشر شده توسط شهرداری و یافتن ضریب تراکم ساختمانی (معمولا 100، 120 یا 180 درصد) و ضرب این دو عدد در یکدیگر به تراکم مجاز در سطح مورد نظر می‌رسیم. در نهایت از ترکیب تراکم و ضریب اشغال، چارچوب کلی ابعاد ساختمان و تعداد طبقات مجاز ساخت مشخص می‌شود و پلان با توجه به این موارد رسم خواهد شد.

کلام آخر برای تعداد طبقات مجاز ساخت در تهران

برای کسانی که صاحب زمین و سرمایه هستند، ساخت واحد مسکونی سرمایه‌گذاری بسیار مناسبی خواهد بود. اما باید دقت داشت این فرآیند نیازمند کسب اجازه از شهرداری و تبعیت‌ از قوانین مربوطه است. قوانین ساخت و ساز برای مناطق مختلف شهری با توجه به امکانات، عرض معابر و… متفاوت است.

پس از ارسال مدارک ملک برای شهرداری، دستور نقشه به شما ابلاغ خواهد شد و موظف هستید طبق آن پلان خود را طراحی و ارسال کنید. در صورت تایید، پروانه‌ی ساخت برای شما صادر می‌شود و اگر مطابق با ابعاد و موارد مورد توافق با شهرداری عمل کنید هیچ‌گونه مشکلی برای شما وجود نخواهد داشت. متراژ زیربنا، اندازه‌ی قطعات و تعداد طبقات مجاز ساخت در تهران توسط شهرداری و در قالب طرح تفصیلی منتشر می‌شود. تخطی از این موارد می‌تواند باعث جریمه‌ی نقدی یا پلمپ شدن کارگاه شما بشود.